年众多上市房企公布了财报，利润下滑都很严重.其实从年开始，房地产就已经不是什么好的机会了，只是现在更明朗了而已.下午风和日丽，几位通过房地产发了财的小伙伴不约而同地清空了手头的房地产股票，到我这喝茶畅叙，一直问我这么一个问题：你看我现在股票是清仓了，手上这么多房子到现在一套也卖不掉，你说这么大量的资金，原来都投资房地产的，那现在大家都知道不能投资房地产了，这些资金会流向哪里？

和我投资快速消费品不一样，我这几位小伙伴都是重仓房地产发了财的，现在都清仓了房地产后，想转投其他领域，所以才有了下午的茶话会.

对于我来说，快消品和房地产在本质上并无区别.一包榨菜是商品，一瓶酱油是商品，房子，也是商品.商品的逻辑其实就是4P,4C,4F,4N.在我看来，任何一个商品要具备投资价值必须具备三个条件：

一、水池越来越大.

我说的水池增大，也就是行业未来的可预见性，比如未来3-5年，甚至是5-10年，行业是否会快速增长？行业这个游泳池就是一个商品，一家企业的天花板.就算你是顶级的游泳健将，奥运冠军，你到我2米长的洗澡盆里划水，你还能掀起波浪不成？游泳池只有在持续扩大的过程中，池子里的水才会越来越多，才会水涨船高.同时，任何一个商品，一家企业其实是靠人才推动的，人才看得清醒，大多数都会去高速发展的行业.形成良性循环.

房地产市场这个水池呢？年一季度，房企面临销售缩水、融资大降.本该热闹的财报季也变得十分冷清.据统计，截止年上半年，我国住户部门总债务余额人民币58.9万亿元，居民负债率（即债务占GDP比率，亦称杠杆率）近59%。这与国际货币基金组织（IMF）去年8月发表的报告相若。IMF还预测我国家庭债务占GDP比例逐年快速增加，到年将攀升至67.9%。若依西南大学财经小组估算的数据，记录来自非银行机构的贷款，如P2P网贷、住房公积金等，我国居民实际信贷规模是银行贷款的1.4倍。按此公式计算，截至年，我国居民的债务规模或达82.46万亿元，负债率为82.5%。居民综合负债率或逾82%，这是多么恐怖的事情？任何一个中国人其实都很清楚，这里面基本也就是房子了.房地产泡沫早已超出了我们的想象范围。泡沫是什么？就是透支一个行业的未来.

叠加三驾马车疲弱的经济现状，叠加未来人口下降趋势，这些我就不说了，统计局数据很详细.房地产这个水池，不是从洗澡盆，变成游泳池的过程，是从大海变湖泊，变小溪，变游泳池的过程.有的话也不能说得太明白了，引用一位专家的话，给大家参考吧.复旦大学特聘教授、重庆市原市长黄奇帆在接受《财经》杂志采访时，用一组数据表达了他对于眼下房地产行业运行的看法。他认为：中国目前注册在案的房地产企业独立法人有9万个，而这9万个公司服务的对象为9亿多城市居民，平均来算每个地产公司服务1万名居民。而对比之下整个美国从事房地产开发的公司只有不到五百家。从全世界的范围来看，我国的开发商甚至多于全世界其他国家的总和。所以黄奇帆教授认为，在接下来的一段时间内，国内将近九成的房地产企业会自然消亡.

美国房地产市场我专门调研过，其实美国以前也是有数万的房地产企业的，经过几十年发展，变成了现在的家；我就不告诉你德国，澳洲和日本的房地产企业数量了，不想影响你睡觉.

二、具有较好的可变现能力也就是流动性.

这条其实很简单，你拿着人民币，你可以交换基本大多数的商品，这就是流动性.以前买套房子，要是突然缺钱了，委托中介卖房，只要价格喊得不是太离谱，位置别太差，其实也就是个把月，最多两，三个月就卖掉了，这就是流动性.现在呢？正好这几位老兄都是炒房的，我给大家捋捋.

几位朋友中，一位杭州西湖边，年离婚的，到现在房子没卖掉；一位西双版纳的，房子在版纳城中，河边江景位置很好，2年没卖掉，跌价太多，直接下架不卖了.一位昆明的市中心商铺，3年了，一直降价，死活卖不掉.还有一位北京的，二环边，年时候挂网，到现在还没卖出去.当然了，杭州，北京，昆明，西双版纳，不能代表全国所有城市，但涵盖了首都，核心城市，省会，旅游热点也算有抽样价值.当可变现能力没有了，你房子是涨了，是跌了，其实已经不重要了，因为都是你的，涨了也没人接盘，跌了也没人在乎.

三、资产价值大于负债价值.这是什么意思呢？

简单说，就是能产生持续收益的，就是资产，反之就是负债.举个例子，十年前，你有万，买了一间昆明市中心的商铺，挂牌租金是1.3万/月，一年租金是15.6万，你很轻松就租出去了，年回报率15.6%,你这妥妥的资产；类比，年你有万买了一间昆明市中心的商铺，挂牌租金是2万/月，你自己回家一计算，年化收益率24%,妥妥的资产；你马上入手.买了后发现，你死活都租不出去，你无奈把租金降低到1万，也还是租不出去，那你说你这是资产还是负债？

当一个商品，行业未来暗淡，逐年凋零，变现乏力，你敢买，就要做好难以变现的心理准备；又面临极度的过剩环境，你买的时候以为是资产，买了后却是个负债，只能盼着房子升值，将来有一天有人接盘……我们说正念思维，积极心态，这是对的，但你要真的看过统计局的房地产数据和人口数据，你自己就知道有没有人接盘了.

所以，上半段总结出来了，房地产这个产品，不符合我投资的三个基本条件，这和几位老友的预期相符，那么下半段，这么大量的资金，原来都投资房地产的，那现在大家都知道不能投资房地产了，这些资金会流向哪里？

我的答案是：还是大量投资在房地产.

从财报看，年一季度，房企境内外债券融资累计约亿元（人民币），同比下降43%，降幅较年同期扩大20个百分点.一季度境内发债规模约亿元，同比下降28.6%；境外债规模约亿元，同比下降68.0%。

这个数据是什么意思呢？你可以简单理解为对于房地产企业，银行贷款等渠道的融资已经到上限了，优质的头部上市房地产企业，有评级的，还能通过发债解决流动性问题，但也是越来越难了，其他非头部房地产企业呢，请参考上面黄奇帆的话.那这么个趋势，难道要全国烂尾吗?房地产上下游什么建筑，装修，家电，带动了这么大的市场是要马上消失了吗？这是不可能的，黄奇帆只是说会这样，但不是马上.在有一些国家，稳定压倒一切.幸运的是，我们就生活在其中之一.

根据国家统计局数据，3月一线新房价格环比上涨0.3%，二手房环比上涨0.4%；二线新房价格持平，二手房降幅收窄0.2%。就连三线城市新房和二手房，降幅都均比上个月收窄0.1%.长期来看，肯定是不行了，中期来看，暴涨发财也是很难了，但短期，需要稳定，不能影响老百姓的安居乐业.这就是现状.

所以我给几位老友换了个问题，别问我房地产那么大量的投资会去哪，问就是借新还旧，还在房地产.应该问，你的房子应该怎么办，你的钱应该投资哪？

这样问题就简单许多了,你要是有房地产股票,可以学习几位老友,清仓了;你要是有房子,特别是商铺,能抓住一个窗口期抛售,就抓住吧,谁知道这是不是最后一个呢?当然了,可能你已经没法抛售了.但也不亏.你要有房子实在卖不出去,就住着,这次疫情,全球印了这么多钱,以后租金会涨的;你要有商铺卖不出去,就留着吧,经济掉到底了,各种鼓励小企业,个体会的政策会越来越多,越来越强烈,你自己或你孩子孙子什么的,做点小生意,没有租金压力,也是个活法.日本为什么这么多百年老店?房子卖不出那！